Bakının biznes mərkəzləri standartlara cavab veririmi?

Dəbdəbə var, amma keyfiyyət istənilən səviyyədə deyil

Bakının ofis və inzibati-ofis təyinatlı binalarının, biznes mərkəzlərinin hesabına formalaşan kommersiya əmlak bazarı necə inkişaf edir? Bu araşdırmada həmin suala cavab tapmağa çalışacağıq. Biznes-mərkəzlər icarə şərtləri ilə öz ərazilərində onlara bəzən ofis, bəzən isə, konsaltinq və maarifləndirmə xidmətləri göstərən firma və şirkətlərə yer verir.

Dəbdəbə var, amma...

Son illər paytaxtda ofis binaları qismində istifadə olunan dəbdəbəli yeni binalar tikilir. Bunlara misal olaraq, "Avesta Business Center", "Bridge PLAZA", "Caspian Business Center", "Caspian Plaza", "Hyatt Hotels Baku", "ISR Azeri Apart & Business Center", "Landmark-2" və s. qeyd etmək olar. Azərbaycan iqtisadiyyatının stabil inkişafı və Bakıda iri biznesin mərkəzləşməsi, əsasən, sonradan arendaya veriləcək belə binaların tikintisinə tələb formalaşdırır. Özü də bütün dünyada olduğu kimi, ofis əmlakı şəhər hüdudlarında mərkəzləşməsi ilə spesifikdir. Belə ki, şirkət ofisləri - onun simasıdır və istənilən təşkilatın ziyarətçilərinin əsas kütləsində rəy ilk növbədə ofis binasının vəziyyəti və yerləşdiyi yerlə formalaşır. Bu səbəbdən də, ofisin qiymətləndirməsi onun yerləşdiyi yerdən çox asılıdır.
Məsələn, heç də təsadüfi deyil ki, özünün cəldedici konfrans zalları və standart və lüks kateqoriyalı mehmanxana nömrələrilə tanınan "Park İNN" dənizkənarı bulvarın yaxınlığındadır. O da təsadüfi deyil ki, "Natavan" biznes mərkəzi ilə üzbəüz beşulduzlu "Hyatt" və H.Əliyev adına idman-sərgi komplesi yerləşir.
"Caspian Plaza" və "Caspian Business Center" mərkəzləri də yaxınlıqdadır. Öz növbəsində "Landmark 2" və "Xaqani" ticarət mərkəzi şəhərin mərkəzində üçulduzlu "Bakı-Balion" mehmanxanasının və "Sultan İnn" Butik Otelin yaxınlığında yerləşir. Otellərin biznes mərkəzlərinə yaxınlığı əcnəbi şirkətlərə öz əməkdaşları üçün yaxın iş və yaşayış yerini təşkil etməyə imkan verir.

Dünya standartları
necədir?

Amma biznes mərkəzlərinin harada yerləşməsi onların bazar dəyərinə və oradakı icarə haqqı qiymətlərinə təsir edən ikinci dərəcəli amildir. Dünya praktikasında bu cür binaların qiymətləndirilməsinin dəqiq sistemi tətbiq olunur. Ofis binalarının təsnifatının üç növü (A, B, C) geniş yayılıb.
A sinfindən olan ofis binaları 20 standart kriteriyadan, heç olmasa, 16-na, B sinfindən olan binalar 10-na, C sinfindən olan binalar isə, 8-nə uyğun gəlməlidir.
İlk növbədə özünü konstruktiv həlli ehtiva edən binanın tipi mühüm rol oynayır, icarə verən tərəf isə, onun mülkiyyət və istismar hüququnu təsdiqləyən düzgün və dolğun sənədə malik olmalıdır. Məsələn, bina monolit-karkasdan və ya metal-karkasdan ibarət olmalıdır. Amma tipindən asılı olmayaraq, hər bir mərtəbənin hündürlüyü 3,6 metrdən az olmamalıdır. Binanın tikildiyi il də vacibdir: yeni bina (yaşı 3 ildən az olmalıdır) və ya nisbətən yaxın zamanlarda tikilən bina tam bərpa olunmalıdır. İstənilən halda, bu cür binaların (və ya oradakı tikililərin) qiymətləndirilməsi mühəndis qurğusu sisteminin bazasında aparılır.
Biznes standartlarının qiymətləndirmə sistemindəki beynəxlaq standartlar mərtəbələrarası örtüyə düşən ağırlığın (icazə verilən ağrlıq - 1 kvadratmetr üçün 400-500 kq) xarakteristikası, quruluş və interyerin dizaynı kimi amilləri də özündə ehtiva edir. Açıq quruluş ofisin içərisini icarəyə götürən tərəfin tələblərinə və istəyinə uyğun dəyişdirməsinə imkan verir. Daxili quruluş müəllif dizaynına (icarəyə götürən tərəfin seçimini nəzərə almaqla) və ya icarəyə götürən tərəfin sifarişi ilə yüksək keyfiyyətli materiallardan istifadə etməklə gerçəkləşdirilə bilər.
Burada təbii işıqlandırma dərəcəsi, pəncərələrdən görünən mənzərə və pəncərələrin özünün müasir və keyfiyyətli olması da mühüm amillərdəndir. Üstəlik, kondisioner və ventilyasiya sisteminin standartlarının mövcudluğu (42lik ventilyasiya borusu və kondisioner sistemi, hava-nəzarət sisteminin olması daha arzuolunandır), iki müstəqil enerji təchizatı mənbəyi, optik lifli telekommunikasiyalar, binada telekommunikasiya xidmətlərinin keyfiyyətli provayderi, qorunan avtodayanacaq (arendaya götürülən ərazinin 100 kvadratmetri üçün1 yer), aparıcı dünya istehsalçlarının müasir yüksəksürətli liftləri, I mərtəbədə mərkəzi qeydiyyat xidməti, əməkdaşlar üçün kafe-yeməkxana, bankomat, fitnes mərkəz, gözəllik salonu və s., mühafizə xidməti, müasir təhlükəsizlik sistemi və binaya giriş nəzarəti və s. də önəmlidir.

Bəs Azərbaycanda?

Azərbaycan biznesmenləri paytaxtdakı biznes mərkəzlərinin uyğun göstəricilərinin dünya standartlarına dəqiq uyğunluğu ilə maraqlanırlarmı?
"Avesta Business Center"in tikinti işləri üzrə vitse-prezidenti Emil Tağıyev deyir: ""Avesta Business Center"də kommersiya obyektlərini icarəyə götürən firma və şirkətləri işgüzar şəxslər təmsil edir. Onlar üçün ofislərinin Bakının mərkəzində yerləşib-yerləşməməsi prinsipial əhəmiyyət daşımır, bu ofis şəhərin kənarında da ola bilər. Bizim şirkətin cəmi bir biznes mərkəzi var, bu bina "Gənclik" metrostansiyası bölgəsində yerləşir. Başqa ofisimiz yoxdur. Əlbəttə, bu, arendanın dəyərinin müəyyənləşməsi zamanı əhəmiyyət daşıyır. Amma icarəyə verən tərəf obyektlərin icarəyə qiymətini müəyyənləşdirərkən bir sıra məqamları nəzərə alır".
İcarəyə götürən tərəfin üstünlük verdiyi amillərə gəlincə, onları əsasən liftin işləməsi və kommunikasiyaların vəziyyəti maraqlandırır. "Avesta Business Center"də 1 kvadratmetr yerin icarəsi 25 dollardır. Qeyd edək ki, 14 mərtəbəli binanın yalnız 12-si icarəyə verilib. Amma E.Tağıyevin sözlərinə görə, Bakıdakı biznes mərkəzinin yerindən və göstərdiyi xidmətdən asılı olaraq, bu rəqəm 10-60 dollar civarında dəyişə bilər.
Yerli biznesmenlərin ofis üçün yer götürərkən önyarqılı davranması barədə suala "Landmark-2 Business Center"də də aydınlıq gətirmədilər. Dedilər ki, bina A kateqoriyasına uyğun gəlir. Bu səbəbədən də, Asiya İnkişaf Bankı, Dünya Bankı, Beynəlxalq Maliyyə Korporasiyası, Avropa Yenidənqurma və İnkişaf Bankı və ATƏT kimi beynəlxalq qurumları burada yerləşmək istəyiblər. Tikilinin ofis binalarının ən yüksək standartlarına uyğunluğunu sözügedən qurumların ekspertləri yoxlayırlar. "Landmark-2 Business Center"də 1 kvadratmetr yerin qiyməti 40-48 dollardır.

Milli standartlar yoxdur

Qeyd edək ki, A, B və ya C sinfinə mənsub olması ilə öyünə biləcək biznes mərkəzi Bakıda az tapılar. Çünki bunun üçün əcnəbi sertifikatlı mütəxəssislərin - qiymətləndiricilərin və ya qiymətləndirmə şirkətlərinin rəyi zəruridir. Onlardan əksəriyyəti, şübhəsiz ki, bu standartlara uyğun müəyyən özəlliklərə malikdirlər, onlar fəaliyyətlərini əsasən ofis üçün yer seçən yerli biznes qurumlarının önyarqılarına hesablamaqla qururlar. Bu və ya digər biznes mərkəzinin təsnifatlaşmasına imkan verən milli standartlar isə, yoxdur.
Standartlaşma, Metrologiya və Patent üzrə Dövlət Komitəsi müxtəlif tikinti standartlarını uğurla tətbiq edib və bu standartlara əsasən, şəhərdə istənilən binanı ən yüksək texniki tikinti xarakteristikasına müvafiq olaraq, ucaltmaq və ya bərpa etmək olar. Bunun nəticəsi kimi, Azərbaycanın iri şirkətləri biznes mərkəz üçün nəzərdə tutulan binaları tikərkən milli tikinti standartlarına əsaslanırlar, xidmət sahəsində isə, qərb standartlarını əsas götürürlər. Yerli "Yeni Hayat" və Amerikanın NAI Global (kommersiya əmlakı şirkətlərini idarə edən şəbəkə və dünyada daşınmaz əmlak sahəsində ən böyük provayder şirkətlərindən biri) şəbəkəsi arasında 2011-ci ilin dekabrında imzalanmış razılaşmanı buna misal kimi gətirmək olar. Saziş "Yeni Hayat"a daşınmaz əmlakın idarəsi və servis xidmətlərinin göstərilməsi üzrə tam kompleksdən ibarət idi. "NAI Global"ın fəaliyyəti "Yeni Hayat" kompleksinin ofis, ticarət və mənzillərinin peşəkar idarəsində cəmlənib, eyni zamanda şirkət sərmayədarlarla iş, konsaltinq xidmətləri, marketinq araşdırmaları, qiymətləndirmə, layihəsinin inkişafı və idarəsi, "Yeni Hayat" ofis, ticarət və mənzil komplesklərinə broker xidmətlərinin göstərilməsi ilə məşğul olur.
"Yeni Hayat"ın deirektoru Rəhim Qədirovun sözlərinə görə, şirkət hazırda üçüncü layihə üzərində işləri yekunlaşdırır və bu layihənin 2012-ci ilin martında realizə olunacağı gözlənilir. Yeni layihə əvvəlkilərdən miqyasına və xarakterinə görə fərqlənir.
R.Qədirov deyir: "Əgər bizim öncəki layihələrimiz biznes mərkəzlərinin və yaşayış komplekslərinin tikintisini nəzərdə tuturdusa, yeni layihəyə həm də ailəvi əyləncə və ticarət mərkəzi də daxil edilib".
İkinci misal "The Grand Hotel Europe"də 2010-cu ildən alman menecment standartlarının tətbiqidir. Oteldə ayrıca kompleks kimi "Olympus" idman-sağlamlıq mərkəzi, "Golden Caviar" restoranı, "Capones" gecə klubu, eyni zamanda "Caspian" bar və biznes mərkəzi fəaliyyət göstərir. Artıq başlanğıc mərhələsində yeni standartların tətbiqi oteldə və onun bütün strukturlarında xidmətin keyfiyyətinin yaxşlaşdırılmasına imkan verir.
Otelin baş meneceri Tolqa Akaş deyir: "Dəyişikliklər otel personalının bütün səviyyələrində əksini tapıb və artıq müəyyən nəticələr var. "Grand Hotel Europe" Cənubi Qafqaz və Mərkəzi Asiya regionunda ən yaxşı otellərdən biri hesab olunur və 15 illik fəaliyyətimiz buna sübutdur".
Beləliklə, demək olar ki, Bakıda elitar, qərb keyfiyyət standartlarına uyğun biznes mərkəzlərinə ciddi tələbatı nəzərə alınarsa, belə binalarda yerli xidmət keyfiyyətinin qiymətləndirmə standartlarının işlənib hazırlanması məsələsi aktuallaşır. Şübhəsiz ki, bu, Azərbaycanda ofis əmlak bazarının fəallaşmasına kömək edə bilər.
İldırım