Azərbaycanda inşası yarımçıq qalan binalar hərraca çıxarıla bilər

Belə binaların inşasının uzun müddət tamamlanmaması onları həm də potensial təhlükə mənbəyinə çevirir

İnşası yarımçıq qalan binaların taleyi getdikcə daha çox aktuallıq qazanan məsələlərdən biridir. Bunu şərtləndirən əsas səbəblərdən biri belə binalarda bir sıra vətəndaşların mənzil alması və əvvəlcədən də tələb olunan həcmdə ödənişlər etməsidir.

Lakin indiyə qədər həmin binaların inşasının tamamlanmaması üzündən vətəndaşlar pulunu verib aldıqları mənzillərə köçə bilmirlər. Bu da onların hüquqlarının kobud şəkildə pozulmasıdır. Problem isə təkcə bununla bitmir. Yarımçıq binaların, eləcə də fərdi mənzillərin inşasının uzun müddət tamamlanmaması onları həm də potensial təhlükə mənbəyinə çevirir. Əmlak Bazarı İştirakçıları İctimai Birliyindən bildiriblər ki, tikintisi yarımçıq qalmış binalar həm daxili səbəblərdən, həm də xarici təsirlərdən aşınmaya məruz qalmaqla ikitərəfli təhlükəyə məruz qalmış olur.
Ümumiyyətlə, yarımçıq tikilini uzağı 2-5 il ərzində istifadəyə vermədən saxlamaq olar. Sonradan isə həmin bina öz-özünə aşınmaya məruz qalır və dağılır.

İqlim şəraitinin aşınmaya təsiri

Müasir texnologiyalarla inşa edilən 16-20 mərtəbəli binaların ömrü uzun olsa da, iqlim şəraitinin hər fəslə uyğun olaraq dəyişməsi nəticəsində yarımçıq binalarda güclü dağıntılar baş verir. Belə ki, qış fəslində soyuq və şaxtalı hava, yağış və qar bir çox hallarda belə binaların dayanıqlığına ciddi təsir göstərir, onların ömrünü qısaldır. Bu da onların aşınmasını sürətləndirir, uçub dağılma ehtimalını artırır. Əksər ekspertlər də qeyd edir ki, yağış və qar yarımçıq tikililərin istismar müddətinin azalmasına, onun keyfiyyət göstəricisinin aşağı düşməsinə gətirib çıxarır. Bu səbəbdən yarımçıq bina probleminin həllinin sürətləndirilməsi olduqca vacibdir. Qeyd edək ki, əvvəlki illərdə Bakıda bir bloklu 16 mərtəbəli binanın tikilib sona çatdırılması dövrü 18-24 aya başa gəlirdi. Praktikada da normativ qaydalara uyğun olaraq, tikintinin başa çatdırılması 18-22 ay arasında dəyişir. Amma indi paytaxtda elə tikintilər var ki, orada prosesə başlanmasından 7 il və bəlkə daha çox müddət keçib, lakin tikinti hələ də başa çatmayıb.

Daxili faktorların
yaratdığı təhlükə

Yuxarıda qeyd edildiyi kimi, daxili təsirlərdən də bina təhlükə mənbəyinə çevrilə bilər. Belə ki, inşası başa çatan, lakin satılmayan mənzillər də aşınmaya məruz qalır. "Əmlak Bazarı İştirakçıları" İctimai Birliyinin monitorinq qrupunun apardığı nəticələrə görə, Bakıda təxminən 2400-ə yaxın yeni tikilmiş bina var. Bu binaların hər birində orta hesabla 150 mənzil var. Bəzi binalarda mənzillərin çoxu satılsa da, bir çox binalardakı mənzillərin təxminən 30 faizi, təxminən 110 minə yaxın mənzil boşdur. Tikinti sahəsində fəaliyyət göstərən mütəxəssislərin sözlərinə görə, sakinlərlə tam məskunlaşmayan binaların əksəriyyəti fiziki və mənəvi aşınmaya məruz qalırlar. Binaların fiziki aşınmasının ləngidilməsi üçün onlarda sabit temperatur olmalıdır. Ümumiyyətlə, bina böyük konstruksiyadır, soyuduqda və qızdıqda metal konstruksiyaları deformasiyaya uğrayır. Onda mikroçatlar yaranır, çöl tərəfdən suvağı, rəngi, üzlükləri tökülür. Armaturlarda korroziya yaranır, beton armaturdan aralanmağa başlayır. Bununla da bina tez sıradan çıxır. Əgər layihəyə görə, binanın istismar müddəti 150 il nəzərdə tutulurdusa, belə olan halda o, 60-70 ildən sonra sökülməli olur. Yəni binada mərkəzləşdirilmiş istilik sistemi olmadıqda, onun ömrü iki dəfə azalır. Bu baxımdan binalarda mərkəzi istilik sisteminin olması mütləqdir. Əksər xarici ölkələrdə binalarda mərkəzi istilik sistemi var və temperatur sabit saxlanılır. Bu, həm də enerjiyə qənaət məqsədi güdür, çünki ayrı-ayrı adamlar mənzillərini özləri qızdırır və bu mənzil başına daha çox enerji sərf edilir. Nəticədə tədricən həmin yarımçıq binalar alıcı üçün cəlbediciliyini itirir.

Problemin həlli yolları

Bəzi mütəxəssislərə görə, yarımçıq qalmış binaların sahiblərinə tikintini başa vurmaq üçün müəyyən vaxt limiti verilməlidir. Onlar qoyulan limit müddətində tikintini başa çatdırmalıdırlar. Əks təqdirdə isə belə yarımçıq binalar dövlət tərəfindən müsadirə olunmalıdır. Lakin mövcud qanunvericilik buna imkan vermir, çünki bu, sahibkarlıq subyektinə qarşı təzyiq hesab edilir.Yarımçıq binaların taleyinin yalnız ikitərəfli razılaşma əsasında həll olunmasının tərəfdarı olan mütəxəssislər də var. Onların fikrincə, yarımçıq binaların taleyi məsələsi istənilən halda ikitərəfli razılaşma əsasında olmalıdır. Çünki həmin binalar şəxsi mülkiyyətdir. Azərbaycan bazar iqtisadiyyatının inkişafı yolu ilə getdiyindən yarımçıq binalarla bağlı olaraq administrativ idarəetmə formalarına əl atmaq da düzgün olmazdı. Hər bir konkret halda məsələnin çözülməsi qarşılıqlı faydalı razılaşma əsasında baş verməlidir. Təbii ki, dövlət də əhalinin keyfiyyətli mənzillərdə yaşamasında maraqlıdır.

Bələdiyyələr tərəfindən alınma

Digər ekspertlərin fikrincə, yarımçıq binaların tikilib başa çatdırılması işi bələdiyyələrə həvalə edilməlidir. Yarımçıq tikililərin tikilib başa çatması üçün konkret limit qoyulmasının və bu limitə əməl olunmadığı halda onun kimlərə həvalə edilməsilə bağlı Ukrayna modeli mövcuddur. Bu ölkələrdə tikintisi yarımçıq qalan tikintilər bələdiyyələrin balansına verilir. Onlar da binadakı mənzilləri satmaq yolu ilə qarşı tərəfin pulunu ödəyir. Ona görə də ölkəmizdə yarımçıq binalarla bağlı məsələdə binaların dövlət tərəfindən deyil, məhz bələdiyyələr tərəfindən alınması prosesinin həyata keçirilməsi daha məqsədəuyğun hesab edilir. Belə ki, Mənzil Məcəlləsindəki yeni dəyişikliklərə əsasən, Mənzil Fondunun idarə olunmasında bələdiyyələrin balansında olan və kommunal mənzillər məsələsi ortaya çıxır. Belə olan təqdirdə, ilk olaraq bələdiyyələrin mənzil fondu formalaşmalıdır ki, onun idarə edilməsindən söhbət getsin. Azərbaycanda isə bu gün belə bir fond mövcud deyil. Həmin fondun yaranması üçün qanunvericilikdə bu istiqamətdə müəyyən dəyişikliklərin olmasına ehtiyac var. Məlum olduğu kimi, hazırda bələdiyyələrin iqtisadi maliyyə durumu həmin yarımçıq binaların alınması və tikintini başa çatdırmağa imkan vermir. Bu istiqamətdə dövlət tərəfindən müəyyən addımlar atılmalı və bələdiyyələrə subsidiyalar ayrılmalıdır. Lazim gələrsə onlara uzunmüddətli, az faizli kreditlər də verilməlidir ki, özünüidarə orqanları da yarımçıq mənzillərdə işin başa çatdırılması prosesinə cəlb olunsun.

Hərrac- Rusiya modeli

İnşa müddəti limitinə uyğun olaraq tikintini başa çatdırmayan binaların hərraca çıxarılması da optimal variant hesab edilə bilər. Çünki birmənalı olaraq, müəyyən edilmiş limit müddətində inşası başa çatmayan tikintilərin dövlət tərəfindən müsadirə edilməsi mümkün deyil. Bu hal qanunvericiliyə də ziddir. Ancaq belə yarımçıq obyektlər hərraca çıxarılıb burada satış obyekti kimi təklif oluna bilər. Satıldıqdan sonra da tikintiyə ilk başlayan şirkətin xərcləri ödənilməli, yerdə qalan gəlirlər isə gələcək investora çatacaq. Bir çox ölkələrdə belə bir praktika mövcuddur. Amma birbaşa olaraq bu tip binaların müsadirə olunması yolverilməzdir. Yalnız cinayət tərkibi olduqda müsadirə məsələsi gündəmə gələ bilər. Amma maliyyə və başqa problemlərlə bağlı olaraq həmin yarımçıq binalar hərraca çıxarılmalıdır. Qonşu Rusiya dövləti də bu modeli dəstəkləməkdədir. Orada yarımçıq binalar məsələsini həll etmək üçün sahibkarların üzərinə bir sıra öhdəliklər qoyulması planlaşdırılır. Belə ki, Moskva meriyasına görə yarımçıq binaların sahibləri həmin obyektləri üç il ərzində tamamlamasalar, məhkəmə hökmü olmadan belə, həmin binalar hərraca çıxarılacaq. Hələlik belə bir qanun Moskva dairəsinə şamil edilib. Ekspertlər belə bir addımın ölkəmizdə də atılmasını məqbul bilir. Ölkəmizdə də əslində belə bir normativ var. Əvvəllər fərdi yaşayış evlərinin tikintisinə icra hakimiyyəti tərəfindən sərəncam veriləndə qeyd olunurdu ki, üç il müddətinə ev tikilib təhvil verilməlidir. Lakin yaxşı olardı ki, şəhərsalma və inşaat haqqında yeni qanun qəbul olunanda burada Rusiyada qəbul olunan qanuna oxşar bir maddə də öz əksini tapsın. Bunun baş verməsi ölkəmizdə də uzunömürlü yarımçıq tikililərin sayının azalmasına gətirib çıxara bilər.
Alim