Dövlətlər bunu nə vaxt və necə yaşayıb?

Tarix göstərir ki, iqtisadi problemlərin əsas qurbanı daşınmaz əmlak bazarı olur. Bəzi hallarda isə daşınmaz əmlak özü iqtisadi kataklizmlərin səbəbi olur. Əmlak bazarında böhranlar dəfələrlə baş versə də, indiyədək onların qarşısını almaq üçün dəqiq resept yoxdur. Çünkm bu böhranların hər biri ayrı-ayrı səbəblərdən qaynaqlanır.
İndiyə qədər müxtəlif ölkələrdə baş verən ən yadda qalan əmlak böhranlarını birlikdə xatırlayaq.

1873: Hökumətə
bankir kömək etdi

1873-cü ilin əmlak böhranı dünya maliyyə böhranının fonunda baş verib, Avropadan başlayıb və ən çox Cənubi Amerikaya zərbə vurub. Böhranın başlanmasına Avstriya-Macarıstan və Almaniyanın daşınmaz əmlak bazarındakı sürətli artım səbəb olub. Bu ölkələrdə tikinti şirkətləri böyük kreditlər götürsələr də onları qaytara bilmədilər. Nəticədə Avropa birjalarında başlanan təşviş ABŞ, oradan isə Latın Amerikası ölkələrinə keçdi. Amerika və Avropa iqtisadiyyatındakı böhran nəticəsində Latın Amerikası ölkələrindən bu istiqamətdə ixrac kəskin azaldı və bu da həmin ölkələrin dövlət büdcəsini sarsıtdı.
Tarixçilər bildirir ki, həmin vaxt Nyu-York fond birjasında səhmlər ucuzlaşdı, və vəziyyəti belə görən alman bankları tikinti şirkətlərinə kreditləri dayandırdılar. Tikinti şirkətlərinin borcları artdıqca, əmlak da bahalaşmağa başladı, ilk ipoteka kağızları da həmin vaxt yarandı. Bu əmlak tarixində ən uzun böhranlardan biri idi - vəziyyət yalnız 5 ildən sonra düzəldi. Yeri gəlmişkən, böhranan aradan qalxmasında Amerikanın ən nüfuzlu bankirlərindən biri olan J. P.Morqanın böyük rolu olub. Həmin vaxt bankir Amerika hökumətinə vəziyyətdən çıxmaq üçün 62 milyon dollar qızıl verib və maliyyə nazirliyi məhz bu pullar hesabına borclarını ödəyə bilib. J.P.Morqanın yaratdığı bank hazırda dünyanın ən məşhur investisiya banklarından sayılır.

1914: Birinci Dünya Müharibəsi

Bu dəfə böhran 1-ci Dünya Müharibəsinə görə başladı. ABŞ, Böyük Britaniya, Fransa və Almaniya hərbi xərclərini ödəmək üçün xarici aktivlərini satmağa başladılar. Bu proses eyni vaxtlarda bir neçə ölkədə başladı və nəticədə bütün Avropada, maliyyə və əmtəə bazarını sarsıtdı, eyni zamanda əmlak da kəskin ucuzlaşdı. Böran Rusiyaya da təsir etdi - Moskva və Peterburqda əmlakın qiyməti aşağı düşdü. Üstəlik, çar Rusiyasında xaricilərə məxsus əmlakların onların əlindən alınmasına başlandı. Nəticədə təqribən 1 milyon xaricinin əmlakı alınaraq milliləşdirildi və ya nüfuzlu yerli vətəndaşlara verildi.

1929-1939: ABŞ-da Böyük Depressiya

Bu dəfə böhranın səbəbi ABŞ iqtisadiyyatının həddən artıq sürətli artımı və fond bazarının çökməsi oldu. Böhran iqtisadiyyatın bütün sahələrində istehsalın azalması, işsizliyin artması, alıcılıq qabiliyyətinin aşağı düşməsi və kütləvi təşvişlə müşayiət olundu və təbii ki, daşınmaz əmlakın satışı da dayandı. ABŞ prezidenti Franklin Ruzvelt vəziyyətdən çıxmaq üçün iri tikinti layihələrinə və ipoteka proqramlarına başladı. Bu da son nəticədə tikintinin artmasına, mənzilə tələbatın böyüməsinə və ümumilikdə əmlak bazarının canlanmasına səbəb oldu.

1970: Danimarkada
uğursuz maaş artımı

Danimarkada əmlak böhranı heç nədən yarandı. Sadəcə ölkədə inflyasiya yüksək olduğuna görə, hökumət şirkətlərə əmək haqqının artırılması göstərişini verdi. Əməkhaqları kəskin artan əhali dərhal mənzil almaq üçün kredit götürməyə başladı, amma müştərilərin çoxu kreditləri qaytara bilmədilər. Nəticədə Danimarka banklarının əlində girov kimi müştərilərdən alınmış çoxsaylı mənzillər toplandı. Mənzillərin sayı ölkədə mənzilə olan tələbatı xeyli üstələyirdi. Bu vəziyyətdə banklarla rəqabətə davam gətirmək üçün tikinti şirkətləri qiymətləri aşağı salmağa məcbur oldular. Nəticədə ölkədə mənzillər 30-40% ucuzlaşdı və şirkətlərdən çoxu müflisləşdi.

1973: Karib böhranı

1970-ci illərdən etibarən daşınmaz əmlak bazarına neftin qiyməti də təsir etməyə başladı. 1973-cü ildəki əmlak böhranının əsas səbəbi İsrail və Suriya arasındakı müzaribə, ərəb ölkələrində neft hasilatının azalması və neftin sürətli bahalaşması oldu. Neftin qiymətinin 67% artması ABŞ-da sənaye istehsalını azaltdı, işsizliyi və inflyasiyanı artırdı. İnflyasiya tikinti materiallarının da bahalaşmasına səbəb oldu. Tikintilərin başa çatdırılması üçün əlavə pul lazım oldu, kreditlər artdı. Nəticədə mənzil və kommersiya obyektləri ucuzlaşdı. Hökumət vətəndaşları qorumaq üçün qanunları dəyişdi - yeniliyə əsasən müflis vətəndaşları evindən məhrum etmək qadağan olundu. Amma əmlak bazarındakı böhran yalnız 1980-ci illərin əvvəllərində aradan qalxdı. İlk dəfə bu böhran zamanı aydın oldu ki, inkişaf etmiş ölkələrin iqtisadiyatı neft qiymətlərindən çox asılıdır.

1980-ci illərin sonu: ABŞ-da yeni
tikililər böhranı

Bu dəfə böhranın səbəbi yeni tikililər oldu. Bu sahəyə investisiyalar artdığına görə, bazarda mənzillərin sayı sürətlə çoxaldı və satışı problemə çevrildi. Nəticədə sonradan qiymətlər 50% azalsa da, yeni tikililər atılmadı. Bir sıra tikinti şirkətləri müflis oldu.

1991: Finləndiyada
işsizlik

Skandinaviyanın bu sakit ölkəsində əmlak böhranının səbəbi iqtisadi geriləmə oldu. Qısa müddətdə ÜDM 7%, özəl investisiya yatırımları isə 25% azaldı. 1993-də sənayedə işsizlik kritik həddə - 40%-ə çatdı. Alıcılıq qabiliyəti və evlərə tələbat isə 30% azaldı. Nəticədə tikinti şirkətlərinin əksəriyəti müflis elan edildi. Vəziyyət yalnız 2000-ci illərin əvvəlində düzəldi. Bu da ipoteka kreditlərinin ucuzlaşması və əhalinin gəlirlərinin artımı hesabına baş verdi.

1998: Rusiyanın
defoltu

1998-ci ildə Cənub-Şərqi Asiyanın fond bazarındakı böhran Rusiyanın iqtisadiyyatını da sarsıtdı. Bu vəziyyətdə dövlət borcunu qaytarmaq çətinləşdiyinə görə, iqtisadi vəziyyət nəzarətdən çıxdı və əmlak bazarında da problemlər başlandı. Moskvada mənzillərin qiyməti 35-40% ucuzlaşaraq 1 kvadratmetrə görə 700 dollara endi. Amma əhali banklardan pullarını götürə bilmədiyinə görə, onsuz da ev alan yox dərəcəsində idi. Bazarda vəziyyət tədricən - təqribən 2 il ərzində düzəldi.
2007:
Latviyada
ipoteka çətinliyi

Mütəxəssislər deyir ki, Latviyanın daşınmaz əmlak bazarında böhrana hökumətin səhv qərarları səbəb olub. Həmin vaxt ölkədə əmlak bahalaşırdı və bundan narahat olan hökumət qiymət artımını (həmin vaxt 18%-ə çatırdı) dayandırmaq üçün ipoteka krediti alınmasını çətinləşdirdi. Amma bu qərar bazarın ümumiyyətlə çökməsilə nəticələndi. Əmlak bazarının ayrı-ayrı sektorlarında qiymətlər 50-60% aşağı düşdü. Bazarın özünə gəlməsi üçün bir neçə il lazım gəldi. Bu proses indiyədək davam edir.

2006-2008:
Qlobal ipoteka böhranı

Qlobal ipoteka böhranı ABŞ-dan başlandı. Onun ilk əlamətləri 2006-cı ildə satışların azalması ilə hiss olundu. 2007-ci ilin ortalarından etibarən isə ipoteka böhranı maliyyə-bank sektoruna da təsir etdi və nəinki ABŞ, ümumiyətlə bütun dünya üçün qlobal maliyyə böhranına çevrildi. Bu böhran bir sıra iri maliyyə qruplarının məhvi ilə nəticələndi, bütün dünyada iri banklar və tikinti şirkətləri böyük zərərlə üzləşdilər. Paralel olaraq evlərin satışı azaldı. Tikinti şirkətləri bir-birinin ardınca müflis olmağa başladılar. Bəzi ölkələrdə qiymətlər 50-60%-dək azaldı. İqtisadçıların fikrincə, bu böhran hələ də davam edir.

2014: Rusiyaya
sanksiyalar

Qərb ölkələri ilə münasibətlərin korlanması, Ukrayna hadisələri, sanksiyalar, neftin ucuzlaşması və rublun dəyərdən düşməsi Rusiyanın əmlak bazarına ciddi təsir etdi. Bəzi cəhətlərinə görə, indiki vəziyyət 1998-ci ili xatırladır. Xüsusilə rublun dəyərdən düşməsi əmlakın sürətli ucuhlaşmasına səbəb olub. Vəziyyət o həddə çatıb ki, qonşu ölkələrdən investorlar indiyədək almağa pulları çatmayan əmlakları sürətlə ələ keçirməyə başlayıblar. Bazar araşdırmaları göstərir ki, Moskvada əmlakın qiyməti təkcə dekabrda 18,1%, ümumilikdə son bir ildə isə 41,2% azalıb. Ekspertlər bildirir ki, proses davam edir və qiymətlərin bundan sonrakı davranışı, rublun dollar və avro qarşısındakı məzənnəsindən asılı olacaq.
Kənan Rzaquliyev