Əkrəm Həsənov: "Mülki qanunvericiliyə dəyişikliklər iki əsas istiqamətdə olacaq"

Araşdırmalar göstərir ki, hazırda məhkəmələrdə baxılan işlərin sırasında mülkiyyət hüququnun tanınması ilə bağlı problemlər üstünlük təşkil edir. Tikinti şirkətlərinin vətəndaşları aldatması, evlərin, obyektlərin heç bir kompensasiya ödəmədən sökülməsi, sahiblərinin çölə atılması, torpağın eyni vaxtda bir neçə şəxsə satılması kimi hallar artıq adiləşib.

Mütəxəssislər hesab edirlər ki, bu tipli mübahisələrin meydana çıxması qanunvericilikdəki boşluqlarla, bəzən isə uyğunsuzluqlarla bağlıdır. Mülkiyyət hüququ sahəsində ciddi fikir ayrılıqları, müxtəlif kommentariyalar mövcuddur. Bu da bəzi işbazlara vətəndaşları aldadaraq mülklərini əllərindən almağa şərait yaradır, bəzən isə aldırqları mülkiyyətə sahib çıxmalarına mane olur.
Bu məsələləri necə qaydaya salmaq olar? Daşınmaz əmlak mülkiyyətçilərinin hansı hüquqları mövcuddur? strateq.az vətəndaşları daha çox maraqlandıran bu və digər suallara hüquqşünas Əkrəm Həsənovla bigə aydınlıq gətirməyə çalışıb.

Hüquqşünas razılaşıb ki, bu gün yeni tikilən binalarda mənzillərin satışında vətəndaşlar ciddi problemlərlə üzləşirlər: " MTK-lar və ya tikinti şirkətləri hələ binanın özülü qoyulandan mənzilləri hansısa müqavilə əsasında satırlar. Həmin mənzili alan vətəndaşlar sonradan onu özəlləşdirib öz mülkiyyətlərinə keçirə bilmir. Şirkətlərdən onlara bildirirlər ki, həmin binanı hələ dövlət qəbul etməyib. Bu, o deməkdir ki, bina dövlət standartlarına uyğun tikilməyib. Ona görə də dövlət onu istismara qəbul etməyib. Amma burada vətəndaşlar dövlətə qarşı da iddia irəli sürə bilərlər. Çünki dövlət bunu qəbul etməyibsə, insanların orada yaşamasına necə icazə verib? Vətəndaşlar orada qazdan, elektrik enerjisindən, sudan və digər kommunal xidmətlərdən istifadə edir və buna görə pul ödəyirlər. Dövlət bunu necə qəbul edir? Əgər dövlət binanı qəbul etməyibsə, deməli, orada yaşamağı təhlükəli hesab edir. Bəs yaşayış varsa, niyə buna icazə verib? Haqlı suallar ortaya çıxır. Yəni, yeni tikilən binada yaşamağa izacə verilibsə, deməli, faktiki olaraq dövlət onu qəbul edib. Əgər dövlət binanı qəbul edibsə, vətəndaşların tam hüququ var ki, o binanı tam qanuna uyğun şəkildə özəlləşdirə bilər. Dövlət bunu təmin etməlidir".

Ciddi yeniliklər
gözlənilir

Hüquqşünas deyib ki, bu halda vətəndaşlar mənzillərini özəlləşdirmək üçün məhkəməyə müraciət edə bilərlər: "Vətəndaşlar həmin MTK-nı və ya tikinti şirkətini məhkəməyə verə bilərlər. Çünk həmin qurumlar öz öhdəliklərini sonadək yerinə yetirməyiblər. Həm də dövləti məhkəməyə verə bilərlər ki, bəs sən hara baxırsan? Konstitusiyamızın 68-ci maddəsinə görə, dövlət məmurlarının hər hansı hərəkəti və ya hərəkətsizliyinə görə dövlət vətəndaş qarşısında məsuliyyət daşıyır. Yəni, orada vətəndaşın hansısa zərəri varsa, dövlət onu ödəməlidir.
Bu məsələlərdə bəzən qanunlarda bir-birini təkzib edən nüanslar ortaya çıxır və maraqlı tərəflər bundan məharətlə istifadə edirlər. Vətəndaşların mülkiyyət hüququnu ədalətli formada təmin etmək üçün nə etmək olar? Hüquqşünasın sözlərinə görə, bu istiqamətdə ciddi yeniliklər gözlənilir: "Hazırda alman ekspertlərlə qanunvericiliyin təkmilləşdirilməsi istiqamətində məsləhətləşmələr aparılır. Onlar mülkiyyət hüququ ilə bağlı qanunlarımızı dəyişdirməyi tövsiyə edirlər. Əsas dəyişiklik iki istiqamətdə olacaq. İlkin olaraq, daşınmaz əmlakın obyekti dəyişəcək. Yəni, hazırda daşınmaz əmlak dedikdə, ev və torpaq nəzərdə tutulur. Bundan sonra isə, əksər ölkələrdə olduğu kimi, Azərbaycanda da daşınmaz əmlak kimi yalnz torpaq hesab ediləcək. Onun üzərində olan istənilən tikililər, o cümlədən binalar onun tərkib hissəsi kimi sənədləşdiriləcək. Bizim hazırki qanunvericiliyimizə görə, torpağın mülkiyyətçisi başqa şəxs, tikilinin mülkiyyətçisi isə tamam başqa şəxs ola bilər. Bu isə qabaqcıl dünya təcrübəsinə uyğun deyil. İlk növbədə, gözlənilən dəyişikliklər bu istiqamətdə olacaq".

"Bu, bir növ
vətəndaşları bədbəxt
hadisələrdən
sığortalayır..."

Əkrəm Həsənovun sözlərinə görə, yeni dəyişikliklərə əsasən, torpaq və üzərindəki tikili bir şəxsə və ya şəxslərə aid olacaq. Bundan çıxış edərək torpağın üzərində çoxmənzilli binalar tikilirsə, həmin bina torpağın tərkib hissəsi sayılacaq. Bunun üçün də torpağın mülkiyyətçiləri kimdirsə, mənzillərin sahibi də həmin adamlar olacaq. Buna görə də vətəndaş mənzil alanda, ilk növbədə, binanın tikildiyi torpaqda payı olacaq. Yəni, tutaq ki, bir binada 100 mənzil varsa, deməli, həmin torpağın sahibləri, mülkiyyətçisi bu 100 mənzilin sahibləri olacaqlar. Bu, bir növ vətəndaşları bədbəxt hadisələrdən sığortalayır. Bu o deməkdir ki, hər hansı səbəbdən bina uçsa, dağılsa həmin mənzillərin sahibləri onların artıq həmin torpağa mülkiyyət hüququ itməyəcək və onu yenidən bərpa edə bilərlər. Hazırkı qaydalara görə isə bina uçan kimi, vətəndaşlar mülkiyyət hüquqlarını itirmiş olurlar. Çünki torpağa milkiyyət hüquqları yoxdur. Yeni dəyişikliklər, ilk növbədə, bunu təmin edəcək.
Bəs, başqa yeniliklər nədən ibarətdir? Bu sualın cavabında hüquqşünas deyib: " Digər istiqamət odur ki, bina tikilmədən vətəndaşların qabaqcadan qeydiyyat hüququ olacaq. Hazırda MTK bina tikməyə başlayırsa, vətəndaşla adi müqavilə bağlayır. Həmin müqavilə heç bir dövlət orqanı tərəfindən və ya notarial qaydada təsdiq olunmur. Burada vətəndaş üçün iki çox pis hal ola bilər. Ola bilər ki, həmin MTK binanın tkintisini başa çatdıra bilməsin. Bu zaman vətəndaşın pulları heçə gedir və heç bir hüququ yaranmır. İkinci risk, MTK-lar eyni mənzili bir neçə şəxsin adına özgəninkiləşdirə bilər. Hazırda belə problemlər kifayət qədər geniş yayılıb. Sonra həmin vətəndaşlar arasında münaqişələr yaranır. Amma qabaqcadan qeydiyyat imkan verir ki, MTK təsis olundusa, payçılar gəlib pullarını qoyan kimi, onların həmin binanın tikiləcəyi torpağa mülkiyyət hüquqları yaranır. Artıq həmin binada tikiləcək mənzil daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydiyyata alınacaq, çıxarış ("kupça") veriləcək. Eyni zamanda vətəndaş da bina tam hazır olmayana qədər mənzilin pulunu MTK-ya tam ödəməyəcək. Bu da vətəndaşı qoruyacaq. Bina tam hazır olandan sonra pulun qalanını ödəyəcək. Əgər hər hansı problemdən MTK tikintini bitirməsə, vətəndaşlar özləri birəşib tikintini bitirə bilərlər. İkncisi, eyni mənzilin bir neçə şəxsə satılması riski də olmayacaq. Çünki artıq onların qeydiyyatı var. Artıq onların həm mənzilə, həm də torpağa mülkiyyət hüquqları olacaq".

Bələdiyyə torpaqları ilə bağlı hansı
yeniliklər gözlənilir?

Belə çıxır ki, bu gün mənzil satarkən vətəndaşlarla bağlanan müqavilələrin heç bir hüququ qüvvəsi yoxdur? Ona görə də vətəndaşlar pullarını geri ala bilmir? Bu sualların cavabında Əkrəm Həsənov deyib ki, vətəndaş pulunu geri tələb edə bilər: "Amma adam deyə bilər ki, pulum yoxdu. Və yaxud həmin adamlar Azərbaycandan çıxdılar getdilər, ya da həbs olundular - yenə də vətəndaş o pulu geri ala bilmir. Həmin işbazlar da bunları nəzərə alaraq öz fəaliyyətlərini davam etdirirlər. Yeni dəyişikliklər və qanunlar vətəndaşları bu tipli problemlərdən qoruyacaq".
Hüquqşünasın dediyinə görə, bələdiyyə torpaqları ilə bağlı da yəqin ki, yeniliklər olacaq: "Burada da xeyli problemlər mövcuddur. Yəqin ki, toprağın mülkiyyətə verilməsi problemləri kompleks şəkildə həll olunacaq. İnanmıram ki, bu dəyişikliklər tez baş verəcək. Yəqin ki, bir neçə ildən sonra yeniliklər olacaq. Çox güman ki, müzakirələr əsanasında bələdiyyə torpaqları ilə bağlı problemlər də qaldırılar və həllini tapar".
Mövcud hüquqlar
tanınmalıdır

Bir çox mülklər var ki, hazırda onların sənədləri var. Və ya insanlar uzun müddət yaşadıqları evə çıxarış ala bilməyiblər. Hətta vərəsəliklə keçən mülklər də mövcuddur. Bu məsələlər yeni qanunlarla neçə tənzimlənəcək? Suala cavab olaraq Əkrəm Həsənov qeyd edib ki, yaxşı olar, ümumən, Azərbaycanda mövcud mülkiyyət münasibətləri tam tanınsın: "Yəni, bu gün kimdə nə mülkiyyət varsa, qanuni və ya qanunsuz tikili, fərqi yoxdur, kim faktiki nəyə malikdirsə, dövlət onu tanısın. Yəni, həmin vətəndaşlara "kupça" versin. Ancaq yeni qanunun qəbulundan sonra şərtlər qoyulsun ki, kim icazəsiz, qeyri-qanuni şəkildə hər hansı mülkü tutursa, ona qarşı inzibati, hətta cinayət məsuliyyəti də nəzərdə tutulsun. Ancaq indi belə sərt addımlar atılarsa, onda əhalinin 50 faizinə qarşı ya inzibati, ya da cinayət məsuliyyəti tətbiq edilməlidir. Heç kəsə sirr deyil ki, vətəndaşlarımızın əksəriyyəti qaldığı evdə, binada mütləq nəyisə qanunsuz artırıb, zəbt edib, dəyişdirib. Belə faktlar var. Ona görə də sərt qaydaları indiki şəraitdə hamıya tətbiq edə bilməzlər. Buna görə hesab edirəm ki, mövcud hüquqlar tanınmalıdır. Tanındıqdan sonra qoy qaydalar tətbiq edilsin ki, hamı məsuliyyəti olsun".
Dövlət maraqları üçün ərazilər götürüləndə, sənədsiz mülklərin sahibləri əliboş qalır. Eyni zamanda bələdiyyə sənədi ilə alınan torpaqları sonradan Dövlət Neft Şirkəti və ya hansısa digər qurum öz mülkiyyəti kimi onu geri tələb edir. Bu zaman cavabdeh kimdir? Sualın cavabında hüquqşünas öncə onu qeyd edib ki, hazırda dövlət ehtiyacları üçün torpaqların alınmasında qanunvericiliyə riayət olunmur: "Bunun 4 əsası var: təhlükəsizlik, hərbi təhlükəsizllik, yol-kommunikasiya xətlərinin çəkilməsi və dövlət sərhədlərinin müəyyənləşdirilməsi. Bizdə isə praktikada görürük ki, müəyyən sahəni vətəndaşlardan alırlar, sonra yerində binalar, ticarət obyekləri tikilir, park salınır və s. Bunlar qanuna ziddir. İkincisi, əlbəttə, burada hüquqlar çox pozulmur. Vətəndaşın həmin torpağa və ya obyektə sənədi yoxdursa, əslində formal baxsaq, heç nə tələb edə bilmir. Ona görə də dövlət öncə onun mülkiyyət hüququnu tanımalı idi. Bələdiyyə sənədi olduqda isə vətəndaş bələdiyyəyə qarşı iddia qaldıra bilər ki, sən mənə qanunsuz sənəd vermisən. Ona görə bələdiyyə vətəndaşa vurduğu zərəri ödəməlidir".
Sənan Mirzə