Azərbaycan reallığı və ipoteka

İpoteka siyasəti dövlətin sosial siyasətinin bir parçası olmaqla vətəndaşların həyat şəraitinin yaxşılaşdırılmasına xidmət edən alətdir. Baxmayaraq ki, ölkəmizin maliyyə imkanları yetərincədir və dayanıqlı iqtisadi sikl mövcuddur, ipoteka sahəsində bir çox problem həllini tapmır.

Nədir bu problemlər? Onları necə həll etmək olar? İlk növbədə real vəziyyəti və ipoteka kreditlərinin verilməsindəki faktiki tələbləri gözdən keçirək.

Tələb edilən
sənədlər çoxdur

Vətəndaş ipoteka krediti götürdükdə müvafiq qurumlara 18 adda sənəd təqdim etməlidir. Bu hal prosesin sürətini azaldır, vətəndaşın qarşısında süni maneələrin yaranmasına şərait yaradır və əlavə xərclərə yol açır. İpoteka kreditindən istifadə etmək qanunvericiliyə görə vətəndaşın təməl haqqıdır. Buna baxmayaraq kredit üçün müraciət etdikdə vətəndaşdan ailəsində olan yetkinlik yaşına çatmış-çatmamış hər kəsin sənədləri təsdiqlənmiş formada tələb olunur. Ya da vətəndaşdan güzəştli kateqoriyaya aid olduğunu təsdiq edən sənəd istənir. Ölkədə elektron hökumətin yaradılması prosesi davam etsə də, müvəkkil bank vətəndaş haqqında məlumatların bir çoxunu sorğu vasitəsilə əldə edə bilər. Sənədləşmə prosesinin təkmilləşdirilməsi və tələb edilən sənədlərin azaldılması vacibdir. Çünki bir çox halda vətəndaş bu maneələri aşa bilmir.

İpoteka faizləri
yüksəkdir

Normal ipoteka siyasəti həyata keçirilən ölkələrdə ipoteka faizləri 2.8-4.5 arasında olduğu halda Azərbaycanda dövlət maliyyəsi hesabına verilən kreditlərin 8, özəl banklar tərəfindən təklif olunan kommersiya ipotekasının isə 10-12 faizlə verilməsi başadüşülən deyil. 8 faizlə 25 illik müddətə 50 min manat ipoteka götürən vətəndaş aylıq 386 manat olmaqla banka təxminən 115 min manat və ya 65 min manat əlavə pul ödəməlidir. Göründüyü kimi, kreditin faizi əsas məbləğin 130 faizinə bərabərdir. Nəzərə alsaq ki, ölkəmizdə ipotekaya müraciət edən vətəndaşların böyük qismi az gəlirlidir və bu yolla həyatını qaydaya salmaq istəyir, krediti götürdükdən sonra alınan faiz vətəndaşın ömrünün 12-15 ilinə başa gəlir. Başqa sözlə, orta aylıq maaşı 400 manat olan azərbaycanlı ömrünün 1/5-ni (orta ömür nəzərdə tutulur) və ya 13.5 ilini faiz ödəmək üçün işləməlidir.
Sadə bir hesablama aparsaq görərik ki, adi ipoteka kreditlərində aylıq ödəniş məbləğinin 166 manatı əsas borcdan silindiyi halda 220 manatı faizlərin ödənməsinə sərf edilir. 400 manat orta aylıq əməkhaqqı olan ölkədə 220 manat məbləğində ipoteka faiz xərci kifayət qədər böyük rəqəmdir.

Aylıq annuitet ödəniş məbləği çoxdur

25 illiyə adi ipoteka krediti götürən şəxsin aylıq ödənişi 386 manat, 30 illik güzəştli ipoteka krediti götürən şəxsin aylıq ödənişi isə 188 manat olur. Ayda 386 manat ödəmək ölkə əhalisinin real gəlirlərinə uyğun deyil. Vəziyyəti çətinləşdirən digər məqam müddətin uzun olmasıdır. Yəni vətəndaş 25 il sərasər bu məbləği ödəməlidir. Bir sözlə, mənzil problemini həll etmək istəyən vətəndaş uzunmüddətli problemin içinə yuvarlanır. Bu isə ipoteka kreditinin əsas fəlsəfəsi sayılan “aztəminatlı ailələrin sosial şəraitinin yaxşılaşdırılması” ideyasına ziddir.

İlkin ödəniş
məbləği çoxdur

İpoteka krediti alan vətəndaş, qaydaya görə, alınan əmlakın dəyərinin 20 faizini (adi ipoteka) və ya 15 faizini (güzəştli ipoteka) bəri başdan ödəməlidir. İlkin ödəniş əmlak satıcısının hesabına köçürülür. Proses zamanı yaranan digər xərcləri də nəzərə alanda 50 min manat kredit götürən vətəndaş təxminən 10-12 min manatlıq ilkin ödəniş etməlidir. İlkin ödəniş faizinin müəyyən edilməsi haqqı qanunvericiliklə müvəkkil banklara verilib. Odur ki, bir çox bank ilkin ödəniş məbləğini əmlakın 25 faizi dəyərində müəyyənləşdirir. Bu isə 50 min manatlıq ipoteka krediti üçün ödənməli olan ilkin məbləğin 15-17 min manata qədər artmasına səbəb olur. İlkin ödəniş məbləğinin çoxluğunu bankın öz fəaliyyətini sığortalamaq cəhdi kimi qiymətləndirirlər. Nəticədə gənc ailələr, aztəminatlı ailələr çətinliyə düşürlər. Reallıqda ailənin bu qədər vəsaiti varsa, həmin məbləğə hazırkı qiymətlərlə təxminən 80 kvadratmetrlik 3 otaqlı fərdi yaşayış sahəsi inşa edə bilər, daha 25-30 il banklara faiz ödəməz.
İlkin ödəniş tələbi əksər ölkələrdə var. Lakin vətəndaşın rifahı naminə bu məbləği xeyli azaltmaq olar. Mümkündür ki, Türkiyədəki kimi əhali kateqoriyalara bölünsün və bu yolla 5, 10, 15 və 20 faizlik ilkin ödəniş məbləğləri müəyyən edilsin. Neftlə zəngin bir çox ölkədə bu məsələ daha da sadələşdirilib. Liviyada dövlət yeni ailə quran vətəndaşa mənzil problemini həll etmək üçün 65 min ABŞ dolları məbləğində yardım edir. Gələcəkdə bu borc müxtəlif şərtlərlə silinir. Birləşmiş Ərəb Əmirliyində isə üçüncü uşaq dünyaya gələndən sonra ailənin bütün borcları silinir.

Maksimum məbləğ azdır

İpoteka kreditinin maksimum məbləğinin 50 min manat olması real bazar qiymətlərinə uyğun deyil. Üstəlik, qiymətlərin ilbəil artımı da nəzərə alınmır. Daşınmaz əmlak bazarında son 6 ildə qiymətlərin 25-35 faiz artmasına baxmayaraq adi ipoteka kreditinin maksimum məbləği sabit qalıb. Daha yaxşı olar ki, maksimum məbləğ ləğv edilsin. Əgər tələbatın çoxluğu və maliyyə qıtlığı kimi problemlər buna imkan vermirsə, ipoteka kreditinin maksimum məbləği mənzil bazarında 1 kvadratmetr üçün orta satış qiymətinin 100 misli civarında müəyyən edilməlidir. Yəni ipotekanın maksimum məbləği müəyyən edilərkən bazar qiymətlərinin nəzərə alınma mexanizmi formalaşdırılmalı və növbəti il üçün məbləğ daşınmaz əmlak bazarında baş verən qiymət siklinə uyğun indeksasiya olunmalıdır.
Əlbəttə, bu zaman aylıq ödənişin artımı məsələsi ortaya çıxır. Bu halda hazırkı faiz və müddətlə 80 min manatlıq ipoteka krediti üçün aylıq ödəniş məbləği 617 manata qədər artır. Lakin adi ipoteka krediti üçün faiz 4-ə endirilsə, müddət isə 30 ilə qaldırılsa, 80 min manatlıq kredit üçün aylıq ödəniş 382 manat olacaq ki, bu da indiki şərtlərlə 50 min manatlıq kreditin 25 illik aylıq ödənişinə (386 manat) uyğundur.

Yeni tikilən
mənzillər ipotekadan
kənarda qalır

İpoteka krediti ilə alınan evlərin dövlət reyestr xidmətində qeydiyyata salınması şərti kreditləşmənin vacib şərti sayılır. Azərbaycanda yalnız Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi tərəfindən verilmiş rəsmi qeydiyyat sənədi (çıxarışı) olan evlər ipoteka krediti üçün girov kimi təqdim edilə bilər. Vətəndaş ipoteka götürərək çıxarışı olmayan ev almaq istəyirsə, sənədi olan digər mənzili girov qoymalıdır. Nəzərə alsaq ki, ipoteka krediti üçün müraciət edən şəxs əksər hallarda aztəminatlı, ya da evsiz olur, vətəndaş özünə yox, başqa şəxsə məxsus əmlakı girov qismində təqdim etməlidir. Bunun isə necə bir problem olduğu heç kimə sirr deyil. Odur ki, yeni tikilən mənzillərin ipoteka kreditlərinin dövriyyəsindəki xüsusi çəkisi olduqca azdır.
Nəzərə alsaq ki, ölkədə ilkin mənzil bazarı qiymətləri təkrar bazara nisbətən aşağıdır, vətəndaşın necə bir dilemma qarşısında qaldığı aydın olar. Məhz bu səbəbdən ən qısa müddətdə yeni tikilən mənzillərin dövlət əmlak komitəsində qeydiyyata alınması prosesi başlanmalı və bu alğı-satqı müqavilələri ipoteka predmeti kimi təqdim olunmalıdır. Beləliklə insanların daha geniş bazara çıxış imkanı yaranar, təkrar bazarlarda isə qiymətlər sabitləşər.

Subaylara ipoteka
krediti verilmir

Azərbaycanda adi və güzəştli ipotekanın özəlliklərindən biri də subaylıqla bağlı məhdudiyyət qoyulmasıdır. Yəni bu növ kreditlərdən yalnız ailəli vətəndaş yararlana bilər. Ailə qurmaq məsələsində ənənəvi yanaşma isə belədir ki, gənclər də, valideynlər də əvvəlcə ev probleminin həllinə çalışırlar. Məhz bu səbəbdən son illərdə xüsusilə oğlanlar arasında orta evlənmə yaşı sürətlə yüksəlir. Məsələn, 1980-ci ildə ailə quran oğlanların təxminən 50 faizi, qızların isə 80 faizi 18-24 yaş arasında nikah bağlayıb. Hazırda bu göstəricilər oğlanlarda 32, qızlarda isə 64 faizədək azalıb. Ölkəmizdə əvvəllər çox az rast gəlinən hal – 35 yaşdan sonra evlənənlərin sayı hazırda ümumi ailə quranların 13 faizini təşkil edir. Əlbəttə, bunun çox sosial-mənəvi səbəbi var, lakin aparılan sorğular göstərir ki, hazırda gənclərin gec evlənməsi əsasən maddi imkansızlıq, təminatsız iş mühiti və evsizlikdən qaynaqlanır. Bu da əhalinin artım tempinin aşağı düşməsi kimi digər sosial problemə aparıb çıxarır.
Sadaladığımız problemlərin həlli ilk növbədə Azərbaycan İpoteka Fondunun maliyyə gücünün artırılmasını tələb edir. Hazırkı məhdud kredit portfeli fondun aztəminatlı ailələrə dəstək imkanını azaldır və ölkənin inşaat sektorunda ciddi aktyora çevrilməsini əngəlləyir. Bu qurumun maliyyə qaynağı dövlət büdcəsindən ayrılan vəsait, istiqrazların yerləşdirilməsindən əldə olunan vəsait və verilmiş ipoteka kreditləri üzrə ödənişlərdən formalaşır. Beynəlxalq təcrübədə bunlarla yanaşı digər mənbələrdən də istifadə edilir: sığorta sektorunun maliyyə imkanları, sərmayəçilər tərəfindən təklif edilən vəsaitlər, vətəndaşların pul yığımları və s. Vətəndaşların pul yığımlarını ipoteka kreditləşməsinə cəlb etmək üçün tikinti əmanət bankları yaradılır. Bu banklar müəyyən müddətdən sonra əmanətçilərə mənzil təyinatlı kredit almaq imkanı tanımaqla fərdi yığımları prosesin maliyyə mənbəyinə çevirir. Bu zaman cəlb edilən vəsaitlərə faiz mükafatları da əlavə olunur. Beləliklə də dövriyyədən kənarda olan passiv pul yığımları ipoteka maliyyələşməsinin aktiv qaynağına çevrilir. Bundan başqa, kreditlərin verilməsi üçün gərəkli vəsaitin real sektordan cəlb edilməsi gələcəkdə kredit mənşəli inflyasiyanın azlığını şərtləndirən əsas alət rolunu oynayır.

Rəşad Həsənov,
iqtisadçı ekspert